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L’istanza di vendita e il deposito della relazione notarile

Guida all’istanza di vendita e al deposito della relazione notarile: termini, applicabilità della sospensione feriale e modello di istanza

 

 

Con l’istanza di vendita il creditore, che abbia proceduto al pignoramento, o altro munito di titolo esecutivo, chiede al Giudice dell’esecuzione che disponga la vendita del compendio pignorato.

Per farlo, il creditore dovrà rispettare tutta una serie di passaggi puntualmente descritti dal richiamato art. 567 c.p.c. e dall’art. 497 c.p.c.

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Articolo 567 c.p.c.

Decorso il termine di cui all’articolo 501, il creditore pignorante e ognuno dei creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato.

Il creditore che richiede la vendita deve provvedere, entro sessanta giorni dal deposito del ricorso, ad allegare allo stesso l’estratto del catasto, nonché i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all’immobile pignorato effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento; tale documentazione può essere sostituita da un certificato notarile attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari .

Il termine di cui al secondo comma può essere prorogato una sola volta su istanza dei creditori o dell’esecutato, per giusti motivi e per una durata non superiore ad ulteriori sessanta giorni  . Un termine di sessanta giorni  è inoltre assegnato al creditore dal giudice, quando lo stesso ritiene che la documentazione da questi depositata debba essere completata. Se la proroga non è richiesta o non è concessa, oppure se la documentazione non è integrata nel termine assegnato ai sensi di quanto previsto nel periodo precedente, il giudice dell’esecuzione, anche d’ufficio, dichiara l’inefficacia del pignoramento relativamente all’immobile per il quale non è stata depositata la prescritta documentazione. L’inefficacia è dichiarata con ordinanza, sentite le parti. Il giudice, con l’ordinanza, dispone la cancellazione della trascrizione del pignoramento. Si applica l’articolo 562, secondo comma . Il giudice dichiara altresì l’estinzione del processo esecutivo se non vi sono altri beni pignorati

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Articolo 497 c.p.c.

“ Il pignoramento perde efficacia quando dal suo compimento sono trascorsi quarantacinque giorni senza che sia stata richiesta l’assegnazione o la vendita”.

 

Gli step elencati (deposito ricorso per la vendita; deposito documentazione ipocatastale- certificato notarile) seguono rigidi termini, il cui mancato rispetto conduce all’inefficacia del pignoramento e, talvolta, all’estinzione della procedura esecutiva stessa.

Questa fase, che inizia con l’istanza di vendita e si conclude con il deposito della relazione notarile (o in alternativa della documentazione ipocatastale), è di fondamentale importanza.

Essa prevede, infatti, il deposito della documentazione ipo-catastale o, in sua sostituzione, del certificato notarile il quale certifica la storia dell’immobile, delle sue trascrizioni, e della sua corretta individuazione e assicura circa l’appartenenza del cespite al debitore esecutato.

Procedere alla vendita dell’immobile senza che vi sia l’istanza di vendita e l’allegazione della documentazione in commento, potrebbe portare, del resto, a conseguenze fatali. Si immagini l’ipotesi in cui, ad una più approfondita ricerca, emerga l’esistenza di un’ipoteca non considerata o di diritti esistenti sull’immobile non valutati.

Termini e procedimento

Decorso il termine di dieci giorni dalla notifica del pignoramento immobiliare, il creditore pignorante o i creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo possono chiedere la vendita dell’immobile pignorato. Anzi, piuttosto, essi devono farlo nel termine di 45 giorni dalla notifica del pignoramento a pena di inefficacia del pignoramento stesso (497 c.p.c.).

 

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 Una volta richiesta la vendita, con ricorso (vedi parafr. Modello Istanza di Vendita), il creditore deve allegare, inoltre, allo stesso l’estratto del catasto, i certificati delle iscrizioni e trascrizioni effettuate nei venti anni anteriori alla trascrizione del pignoramento entro sessanta giorni dal deposito del ricorso stesso. La documentazione anzidetta può essere sostituita da un certificato notarile che attesti le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari. Il termine di 60 giorni può essere prorogato, per una sola volta su istanza del creditore ( o dell’esecutato) per giusti motivi per altri sessanta giorni.

In ultimo, qualora la documentazione sia ritenuta dal giudice incompleta, questi può assegnare al creditore altri 60 giorni per completarla.

Così compresi i termini di cui agli artt. 497 e 567 c.p.c. ci resta da capire quali conseguenze produca il loro mancato rispetto.

Per il termine di 45 giorni dal pignoramento entro cui chiedere la vendita di quanto pignorato, l’art. 497 è chiaro nell’affermare che “il pignoramento” perda “efficacia”.

 In merito, invece, ai termini previsti dall’art. 567 c.p.c. dispone il comma 4 del richiamato articolo, per cui se la proroga non è richiesta o concessa, se la documentazione non è integrata o non è completa, il giudice dell’esecuzione, anche autonomamente (d’ufficio), dispone l’inefficacia del pignoramento, la cancellazione della trascrizione  e l’estinzione della procedura esecutiva  immobiliare, sempre se non vi siano altri beni per i quali la documentazione è completa e sia stata depositata tempestivamente.

In sintesi, possiamo dire che:

  1. L’istanza di vendita deve essere depositata dopo che siano trascorsi 10 giorni dalla notifica del pignoramento (567 c.p.c.) ma prima che ne trascorrano 45 (497 c.p.c.)
  2. Dal deposito dell’istanza decorrono i 60 giorni per l’allegazione della documentazione ipocatastale o del certificato notarile;
  3. Il termine per l’allegazione può essere prorogato per altri 60 giorni;
  4. Avvenuto il deposito della documentazione, il Giudice, nel caso in cui questa sia incompleta, può assegnare ulteriori 60 giorni per integrarla;

Conseguenze dell’istanza tardiva

Dalla tardività del deposito dell’istanza di vendita derivano effetti preclusivi per la procedura esecutiva stessa. Partendo dal primo termine analizzato (sub.1) il mancato rispetto del termine di 45 giorni, decorrenti dalla notifica del pignoramento, per il deposito dell’istanza di vendita produce la cessazione dell’efficacia del pignoramento compiuto per espressa previsione dell’art. 497 c.p.c.

Il mancato rispetto dei termini, successivamente esposti (sub.2,3,4), conduce all’inefficacia del pignoramento e, nel caso in cui l’esecuzione riguardi un solo immobile, all’estinzione della procedura esecutiva e alla cancellazione della trascrizione del pignoramento.

 

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Sospensione feriale

Così compresi i termini di cui all’art.497 e 567 c.p.c. e le conseguenze del loro mancato rispetto, al fine di evitare disastrose decadenze, è opportuno valutare se questi si sospendano in pendenza della sospensione feriale.

 In merito dispone l’art. 1 della L.n. 742/1969: “Il decorso dei termini processuali relativi alle giurisdizioni ordinarie ed a quelle amministrative è sospeso di diritto dal 1 al 31 agosto di ciascun anno, e riprende a decorrere dalla fine del periodo di sospensione. Ove il decorso abbia inizio durante il periodo di sospensione, l’inizio stesso è differito alla fine di detto periodo. La stessa disposizione si applica per il termine stabilito dall’articolo 201 del codice di procedura penale”.

 

Mentre le opposizioni esecutive non si sospendono in pendenza della sospensione feriale per deroga dell’art. 3 della richiamata l.n. 742/1969, invece, i termini previsti per il deposito dell’istanza di vendita e per l’allegazione della certificazione notarile si sospendono dal 1 al 31 agosto.

I primi (termine di 10 giorni dalla notifica, e termine di 45 giorni dalla notifica) si sospendano per essere termini finalizzati al compimento di atti dell’esecuzione e, in quanto tali, sospesi.

Per il termine invece previsto per il deposito della documentazione ipocatastale o della certificazione notarile (60 giorni dal deposito dell’istanza di vendita e successiva eventuale proroga), v’era invece più di un dubbio.

Sul tema è intervenuta la Corte Costituzionale, la quale ha confermato che “nell’ambito del procedimento esecutivo il legislatore ha ritenuto di soddisfare tale esigenza mediante la previsione di un termine perentorio, prorogabile una sola volta per giusti motivi, per l’acquisizione della documentazione ipocatastale (o in sostituzione della certificazione notarile). La durata di esso, originariamente pari a centoventi giorni e, successivamente, ridotta a sessanta giorni, è correlata alla necessità di garantire l’acquisizione completa della documentazione attestante l’appartenenza del bene pignorato al debitore e la sospensione della sua decorrenza durante il periodo feriale è ragionevolmente correlata al rallentamento delle attività degli uffici preposti al rilascio della suddetta documentazione. Quanto, invece, alle opposizioni all’esecuzione, l’esigenza di celerità è perseguita mediante la deroga alla sospensione dei termini feriali anche in considerazione della peculiarità del procedimento che, nella prassi giudiziaria, può prestarsi ad un utilizzo strumentale con finalità dilatoria da parte del debitore assoggettato all’esecuzione” (Corte Cost. S.n. 191/2016)

Ne concludiamo che oltre ai termini per il deposito dell’istanza di vendita sono sospesi dal 1 al 31 agosto, parimenti, alla luce della pronuncia suesposta, anche i termini per il deposito della documentazione ipo-catastale o del certificato notarile.

 

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Cosa succede dopo

 

A seguito dell’istanza di vendita il Giudice dell’esecuzione dovrà fissare l’udienza ex art. 569 c.p.c. con tutto ciò che ne consegue (l’art.569 c.p.c. parla di 15 giorni dal deposito della documentazione ipocatastale o certificazione notarile, termine “ordinatorio” nella prassi non rispettato).

 Con il decreto di fissazione dell’udienza il G.E. nominerà altresì l’esperto, che avrà il compito di periziare l’immobile oggetto di esecuzione al fine di consentirne la valutazione e, di poi, la vendita.  Infatti, successivamente al deposito della perizia, all’udienza ex art. 569 c.p.c. il Giudice, ove non siano emerse difficoltà, disporrà con ordinanza la vendita dell’immobile pignorato e nominerà il professionista delegato e, qualora non sia stato nominato prima, il custode.

Per scaricare il modello di istanza di vendita clicca “Modello Istanza di Vendita.

Avv. Daniele Giordano

(collaboratore dello studio legale d’Ambrosio Borselli per la sede di Napoli)

Per approfondire l’estinzione della procedura esecutiva immobiliare per il tardivo deposito dell’istanza di vendita si legga” Modello di opposizione agli atti esecutivi per deposito tardivo dell’istanza di vendita – Accoglimento del Ge ed estinzione del pignoramento

Per l’estinzione del pignoramento in caso di violazione dei termini di cui all’art. 567 cpc (con relativo modello di istanza ex art. 630 cpc) si legga “Estinzione del pignoramento per mancato rispetto del termine previsto dall’art. 567 terzo comma cpc-Istanza ex art. 630 cpc- Accoglimento

Per un altro e controverso caso di estinzione per il tardivo deposito della nota di trascrizione (557 c.p.c.) si legga “Il Tribunale di Salerno segue la Cassazione: estinto pignoramento per il mancato deposito della nota di trascrizione entro 15 giorni!“

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Per un guida completa  all’estinzione del pignoramento immobiliare con le differenze tra estinzione tipica ed atipica, comprensiva degli effetti e delle modalità per ottenerne la declaratoria o opporsi alla stessa si legga “L’estinzione del pignoramento immobiliare: tipica e atipica, effetti ed opposizione”

Per approfondimenti sul decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc, sui tempi per arrivare all’ordinanza di vendita e sui possibili controlli o contestazioni proponibili anche con opposizione ex art. 617 per impedire l’emissione dell’ordinanza, compreso un comodo modello schema dei controlli da effettuare per verificare la regolarità di tutta la procedura fino all’udienza di comparizione delle parti, si legga “Decreto di fissazione udienza ex art 569 cpc: tempi, procedura e possibili contestazioni alla vendita all’asta”

 Per saperne di più sul pignoramento immobiliare ed i relativi termini si veda l’articolo Tutti i termini del pignoramento mentre sulle possibili opzioni a disposizione dei debitori in difficoltà per salvare il proprio immobile si leggano anche  gli articoli “Opposizione all’esecuzione e tutela del diritto all’abitazione” ,  “Pignoramento immobiliare costi e tempi con tutte le modifiche aggiornate al 2020- Soluzioni per Salvare casa”

Per approfondire la nuova ed eccezionale forma di esdebitazione prevista dall’art. 41 bis l 157/2019 per i pignoramenti iniziati dal 2010 al 30 giugno 2019 si legga “Art. 41 bis L 157/2019 di conversione del Dl 124/2019: La rinegoziazione dei mutui ipotecari per l’acquisto di beni immobili destinati a prima casa e oggetto di procedura esecutiva”, e “La rinegoziazione del mutuo per la prima casa pignorata e la mancanza dei decreti attuativi: due possibili soluzioni” Mentre  chi fosse interessato al nuovo  fondo Salvacasa ( approvato, negli stessi giorni dell’art. 41 bis, dal  comma 445 dell’art. 1 della legge di stabilità 2020 [l.160/2019] che modifica la legge sulle cartolarizzazioni, [la L. 130 del 1999])  finalmente approvato e che promette ed indica una direzione nuova (e più attenta alla posizione dei debitori esecutati) del nostro legislatore nella gestione dei crediti in sofferenza e delle relative esecuzioni immobiliari legga “Il nuovo fondo Salvacasa! Articolo 7.1 della l. 130/1999 modificato dall’art. 1 comma 445 della l.160/2019: Testo e commento”

Per maggiori informazioni sulla procedura per porre rimedio alle situazioni di sovraindebitamento si legga “Sovraindebitamento: tempi e costi delle tre procedure” o anche “Guida al Sovraindebitamento: Il Piano del Consumatore, l’Accordo con i Creditori e la Liquidazione del Patrimonio, differenze tra le tre procedure”, mentre sulle possibilità offerte da questa di bloccare o sospendere i pignoramenti immobiliari in corso si legga   “Il piano del consumatore per bloccare il pignoramento immobiliare e salvare casa” ed anche “La sospensione dell’esecuzione con l’introduzione della procedura da sovraindebitamento ex L. 3/2012

 

Per approfondire l’eccezionale risultato ottenuto dallo studio che, tra le altre, ha ottenuto l’omologa di un piano del consumatore proposto in corso di pignoramento, salvando in tal modo la casa del debitore, con il pagamento del solo 37% del mutuo originariamente dovuto in 7 anni da parte sua si legga “Omologato piano del consumatore in corso di pignoramento immobiliare”

Chi stesse valutando di presentare una proposta a saldo e stralcio per definire il proprio debito derivante da un mutuo, che sia già in corso il pignoramento immobiliare, o che ancora la banca non abbia avviato la procedura, legga “Guida al saldo e stralcio del mutuo: quanto offrire e come rateizzare l’importo, con modelli di proposta e accettazione”

Ad ogni modo se avete subito un pignoramento immobiliare (o a maggior ragione se siete in procinto di subirne uno) e volete sapere come difendervi, tutelarvi, evitare di perdere casa, rafforzando la vostra posizione nei confronti di un creditore che oggi sembra non voler sentir ragioni, ma che domani o dopodomani, quando i tempi e i costi a cui l’avrete costretto si saranno dilatati a dismisura, comincerà finalmente a ragionare e parlare la vostra lingua e quindi a trattare con voi su basi accettabili, se anche soltanto volesse rimanere anni in più ad abitare la vostra casa perchè non avreste dove altro andare, o soltanto volete e pretendete che chi vi voglia prendere la casa frutto di tanti sacrifici, debba essere costretto a farlo rispettando la procedura prevista dalla legge (cosa che ovviamente non avviene se non in maniera molto sommaria, laddove uno non si difenda) e quindi tutti i tempi (e i relativi costi), contattateci per un primo preventivo gratuito che vi illustrerà i possibili benefici di una eventuale assistenza difensiva (per il contenzioso immobiliare siamo domiciliati in tutti i Tribunali italiani), oltre ai costi e alle possibili rateizzazioni per questo tipo di procedure.

Per approfondire la materia dei pignoramenti immobiliari e della tutela del debitore nell’ambito degli stessi si cerchi su google la parola “pignoramento” associata a “studioassociatoborselli.it” o a “www.dirittoimmobiliare.org” per reperire innumerevoli articoli sulla materia.

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Chi volesse conoscere la lunga e prestigiosa storia dello studio, probabilmente il più vecchio d’Italia nel settore immobiliare può farlo cliccando Lo Studio – Avvocati dal 1880, per leggere l’articolo sugli avvocati specialisti della Campania pubblicato sul Sole 24 ore del 27 ottobre 2016, in cui si riconosce  lo Studio come l’unico specializzato nel settore immobiliare ad operare sull’intero territorio Nazionale si legga “Dicono di Noi

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Avv. Edgardo Diomede d’Ambrosio Borselli

Iscritto “all’Albo Avvocati di Napoli”

 

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